Nghị định 261/2025/NĐ-CP được ban hành và chính thức có hiệu lực từ ngày 10/10/2025 đã mang đến nhiều thay đổi tích cực cho người có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Đặc biệt là ba điểm nới lỏng về thu nhập, thủ tục xác nhận và lãi suất vay vốn – tạo cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn cho người thu nhập thấp.
Ngày 10 tháng 10 năm 2025, Chính phủ chính thức ban hành Nghị định 261/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. So với quy định trước đây, Nghị định mới đã có những điều chỉnh quan trọng giúp mở rộng đối tượng và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người lao động tiếp cận nhà ở xã hội.
Nới rộng điều kiện về thu nhập khi mua nhà ở xã hội
Căn cứ khoản 1 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP, quy định điều kiện về thu nhập đối với người mua nhà ở xã hội như sau:
Đối với các đối tượng: người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp; cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức thì phải đảm bảo điều kiện về thu nhập như sau:
Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân thì có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 20 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 40 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Thời gian xác định điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP là trong 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận.
Căn cứ điều kiện, mức thu nhập của từng khu vực trên địa bàn, chính sách ưu đãi về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, số lượng người phụ thuộc theo quy định của pháp luật, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP nhưng không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người tại địa phương so với thu nhập bình quân đầu người của cả nước; quyết định chính sách khuyến khích tiếp cận nhà ở xã hội đối với đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có từ ba (03) người phụ thuộc trở lên trong cùng một hộ gia đình.
Việc điều chỉnh ngưỡng thu nhập đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo mặt bằng giá và chi phí sinh hoạt hiện nay là cần thiết, qua đó tạo điều kiện cho nhiều đối tượng như cán bộ, công chức, viên chức và người lao động có thu nhập thấp tại khu vực đô thị có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp.
Đơn giản hóa thủ tục xác nhận thu nhập cho người lao động tự do
Đây là điểm mới được nhiều chuyên gia đánh giá sẽ tạo thuận lợi lớn cho người lao động tự do, người làm việc không có hợp đồng chính thức.
Căn cứ khoản 2 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP thay đổi cơ quan xác nhận thu nhập đối với người không có hợp đồng lao động như sau:
Điều kiện về thu nhập
Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở trong trường hợp không có Hợp đồng lao động thì phải đảm bảo điều kiện về thu nhập theo quy định tại khoản 1 Điều này và được cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận.
Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, Công an cấp xã nơi người đề nghị thường trú, tạm trú hoặc đang cư trú sẽ căn cứ vào cơ sở dữ liệu về dân cư để thực hiện việc xác nhận điều kiện thu nhập.
Theo quy định này, người có thu nhập thấp tại đô thị nhưng không có hợp đồng lao động sẽ được Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú xác nhận thu nhập dựa trên dữ liệu dân cư hiện có, thay vì phải xác nhận qua đơn vị sử dụng lao động như trước đây.
Việc phân cấp thẩm quyền xác nhận cho Công an cấp xã được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian xác minh, bảo đảm tính chính xác và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Giảm lãi suất vay mua nhà ở xã hội xuống mức lịch sử
Lãi suất vay ưu đãi giảm mạnh là tin vui lớn cho người có kế hoạch mua nhà ở xã hội trong thời gian tới.
Căn cứ khoản 4 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP về mức vay vốn ưu đãi mới để mua nhà ở xã hội như sau:
Mức lãi suất áp dụng cho các khoản vay được quy định là 5,4%/năm; đối với các khoản nợ quá hạn, lãi suất được tính bằng 130% so với lãi suất cho vay. Trong trường hợp cần điều chỉnh mức lãi suất này, Ngân hàng Chính sách xã hội có trách nhiệm chủ trì, phối hợp cùng Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan để báo cáo, trình Thủ tướng Chính phủ xem xét và quyết định.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Công văn 5313/NHNN-CSTT năm 2025 ngày 24/6/2025 về lãi suất cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng chung cư cũ theo Nghị quyết 33/NQ-CP năm 2023 ngày 11/3/2023.
Theo đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thông báo mức lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại áp dụng đối với dư nợ của các khoản cho vay đối với khách hàng đầu tư dự án và mua nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cho giai đoạn từ ngày 01/7/2025 đến ngày 31/12/2025 như sau:
- Lãi suất cho vay đối với khách hàng là người mua nhà ở tại dự án: 5,9%/năm.
- Lãi suất cho vay đối với khách hàng là chủ đầu tư dự án: 6,4%/năm.
Như vậy, từ ngày 10/10/2025, lãi suất vay mua nhà ở xã hội chính thức giảm xuống còn 5,4%/năm. Mức lãi suất này đã được điều chỉnh giảm so với trước đây, tạo cơ hội thuận lợi hơn cho người dân tiếp cận nhà ở xã hội.
Dự án Khu nhà ở An Sinh đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội của người lao động
Trong bối cảnh Nghị định 261/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 10/10/2025 với nhiều điểm mới có lợi cho người mua nhà ở xã hội, Dự án Khu nhà ở An Sinh thuộc Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ (giai đoạn 1) được xem là một lựa chọn phù hợp cho người lao động đang tìm kiếm nơi an cư ổn định.
Dự án do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư. Tổng công ty HUD là doanh nghiệp Nhà nước trực thuộc Bộ Xây dựng, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư phát triển khu đô thị mới, nhà ở và kinh doanh bất động sản, với nhiều đóng góp trong quá trình phát triển đô thị và nhà ở trên cả nước.
Về vị trí, dự án tọa lạc bên bờ sông Sài Gòn, phường Chánh Hiệp, Thành phố Hồ Chí Minh (trước đây là phường Chánh Mỹ, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương), mang lại lợi thế về không gian sống thoáng đãng và cảnh quan tự nhiên.
Quy mô dự án gồm 6 tòa nhà cao 12 tầng, cung cấp 978 căn hộ với diện tích đa dạng từ 38,5m² đến 67,9m², đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm hộ gia đình khác nhau. Các căn hộ được thiết kế theo hướng tối ưu ánh sáng tự nhiên, thông gió và không gian mở, tạo môi trường sống hiện đại, hài hòa với cảnh quan sông Sài Gòn.
Về giá bán, dự án được công bố ở mức 15.819.000 đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) và 16.926.330 đồng/m² (đã bao gồm VAT và phí bảo trì), được đánh giá là cạnh tranh so với mặt bằng các dự án nhà ở xã hội trong khu vực.
Pháp lý dự án đã đầy đủ với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn khu số CV 558185 ngày 20/8/2020, cùng Văn bản số 3930/SXD-QLN ngày 03/11/2023 về việc đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua 456 căn hộ tại 03 khối nhà chung cư A4, A5 và C, giúp người mua an tâm khi lựa chọn.
Ngoài ra, dự án còn được đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, tích hợp nhiều tiện ích như thang máy, hồ bơi, trường học, công viên và tầm nhìn hướng sông Sài Gòn, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và nâng cao chất lượng sống cho cư dân.
Kết luận
Ba điểm mới của Nghị định 261/2025/NĐ-CP đã tạo điều kiện thuận lợi hơn đáng kể cho người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở xã hội:
- Nới rộng mức thu nhập, nhiều người đủ điều kiện hơn.
- Đơn giản hóa thủ tục xác nhận, đặc biệt với người lao động tự do.
- Giảm lãi suất vay xuống mức thấp kỷ lục 5,4%/năm.
Đây là cơ hội tốt để người lao động có kế hoạch sở hữu nhà ở xã hội. Các gia đình nên chủ động tìm hiểu thông tin, chuẩn bị hồ sơ sớm để không bỏ lỡ cơ hội khi các dự án nhà ở xã hội mở bán.
